Om boligprisene har blitt oppblåst av Begrenset tilbud, eller på grunn av overføringer til investorer og huseiere, er statspolitikken nå fanget i en ond syklus. Verdien akkumulert i våre hus har blitt en sentral del av pensjonsalderen, og regjeringen selv har ikke råd til at prisene skal falle.

Generøse skattesubsidier og eiendomsprøve konsesjoner i familiens hjem har incentivisert oppbyggingen av rikdom i eiendom og drivstilt etterspørselstrykk på boligmarkedet i flere tiår.

Statsstøtte til hjemmekjøpere og eiere er gitt i form av First Home Owners Grants, frimerker innrømmelser, og familiens hjem er fritak fra kapitalgevinst skatt, landskatt, Samt pensjon og andre eiendomsprøver. Disse tilskuddene og innrømmelsene kombinerer å gjøre rikdomskapasiteten i familiens hjem mer attraktiv enn andre eiendeler.

I mange eiendomsmarkeder kan landstilførselsbegrensninger og planleggingskontroller begrense urban sprawl mens boligbehovstrykket fortsetter å intensivere. Derfor har byer som Sydney blitt "trykkkokere" der støttene resultere i stigende boligpriser i lys av land forsyning begrensninger.

Politikk-pris syklusen

Familiens hjem har blitt en hjørnestein i det australske pensjonssystemet. Vedvarende boligprisstigninger har gjort at statlig inntektsstøtte kan settes til historisk lave nivåer i Australia sammenlignet med andre land med lavere bolighandel som Sverige og Nederland. Dette er basert på forutsetningen om at de eldre med lave inntekter vil være boligeiendommer, og kan derfor få tak i mindre pensjoner.

Faktisk, i en periode med aldrende befolkninger, har regjeringer vært oppmuntrende eldre australiere til å tappe inn i butikken av boligformue til finansiere egen pensjon og lette intergenerasjonelle finanspolitiske spenninger. For eksempel, Productivity Commission alderen omsorg egenkapital utløsning ordningen anbefaler at eldre hjemmeeiere trekker seg ned mot boligkapitalen for å møte alderen pleiekostnader.

Selvfølgelig virker dette bare dersom boligprisene fortsetter å stige.

Hvis boligprisene faller, blir syklusen ødelagt, og familiens hjem kan ikke lenger være en tilstrekkelig base for å støtte pensjonsbehovet til den bredere befolkningen. I tilfelle en langsiktig nedgang i boligprisene, ville enkeltpersoner kreve større inntektsstøtte fra regjeringer som deres personlige eiendelbase svekkes. Dette vil igjen føre til en økning i statens trygdeutgifter.

På lang sikt

Men selv om boligprisene ikke skulle avta, er det et paradoks på spill i dette systemet. For å opprettholde en sunn boligbase for pensjonister, må boligprisene forbli høye. Så politisk pris syklusen er rettet mot å opprettholde eierskap som en nøkkelstolpe i velferdssystemet. Det har imidlertid også resultert i at boligformuen blir stadig mer konsentrert i hendene på mindre undergrupper. Spesielt blir boligkapitalen konsentrert i hendene på eldre generasjoner.

Som disse diagrammene viser, har intergenerasjonell boligformue gapet utvidet de siste to tiårene. I 2011 var median boliginvesteringen til eiere av 45-64 år nesten dobbelt så stor som verdien av 25-44-åringer. Andelen av befolkningens boligeiendommer som tilhører de 45-64-årene har utvidet seg mellom 1990 og 2011 på bekostning av de eldre 25-44-årene.

Dette betyr at systemet kan potensielt unravel på lang sikt. Hvis et stort antall unge fortsatt står overfor prisbarrierer mot eierskap, svekkes hjemmearbeidet i velferdssystemet etter hvert som den fremtidige befolkningen i boligeiere krymper.

På kort sikt vil en betydelig gruppe millennials savne fordelene med hjem eierskap. Men på sikt, med mindre regjeringer tar opp noen grunnleggende strukturelle problemer som for tiden er forankret i vårt skatteoverføringssystem, er det en betydelig svakhet i vårt sosiale velferdssystem bygget på boliger.

Om forfatteren

Rachel Ong, assisterende direktør, Bankwest Curtin Economics Center, Curtin University

Denne artikkelen ble opprinnelig publisert på Den Conversation. Les opprinnelige artikkelen.

Relaterte bøker

at InnerSelf Market og Amazon