Vi har nettopp lært USAs leieøkonomisk krise er like ille som det noensinne har vært. Dessverre er det på vei å bli mye verre.

De American Community Survey for 2014, utgitt for noen uker siden, fant ut at antall leietakere betalte 30% eller mer av sin inntekt på boliger - standard referansen for hva som ble ansett som rimelig - nådde en ny rekordhøyhet på 20.7 millioner husholdninger, opp nesten en halv million fra året før. Til tross for den forbedrede økonomien var økningen nesten fem ganger større enn forrige års gevinst.

Det betyr at omtrent halvparten av alle leietakere bor i boliger som anses for overkommelige. Og den siste økningen kommer på grunn av betydelig vekst siden 2000 som har sett dette tallet, stiger med rundt seks millioner husholdninger over perioden, en økning på rundt 41%.

Enda verre er de mer enn 11 millioner husholdninger med alvorlige kostnadsbyrder, og betaler mer enn halvparten av boliginntektene sine, opp fra syv millioner ved begynnelsen av århundret.

Å ha så mange familier og enkeltpersoner som sliter med å betale sin månedlige leie er en klar årsak til bekymring. Leietakere i denne situasjonen er tvunget til å gjøre vanskelige avveier for å få endene til å møtes, blant annet å velge bolig i nødstilte nabolag eller i dårlig stand. Faktisk, i en analyse av forbruksutgiftene vi foretok på Harvard Joint Center for boligstudier, fant vi ut at leietakere i denne situasjonen i stor grad imøtekommer deres høye boligkostnader ved å bruke betydelig mindre på grunnleggende behov som mat og helsevesen.

Dette voksende problemet må løses fordi å ha et stabilt, anstendig hjem har blitt funnet å produsere et bredt spekter av fordeler, fra bedre helseutfall til bedre skoleprestasjon blant barn. Det er også voksende bevis At det gir permanent, rimelig bolig for hjemløse personer og familier er mye mer kostnadseffektivt enn å betale for midlertidig bolig.

Med boligkrasjet som går ned fra overskriftene og prisene på oppgangen igjen, er det altfor lett å tro at boligkvalitetenskrisen naturlig vil ebbe uten at det er behov for større anstrengelser fra våre offentlige ledere.

Dessverre er dette ønskelig tenkning.

Utsikter for forbedring

Den stigende tidevannet av kostnadsbyrde leietakere har sine røtter både i den reelle (inflasjonsjusterte) veksten i kostnaden for utleieboliger og i fallende inntekter fra leietakere.

Siden 2001 har gjennomsnittlig månedlig leiepris i USA klatret vesentlig raskere enn inflasjonen, mens den typiske leietakers fortapningsinntekt har falt med 11%. Disse trendene var tydelige selv før lavkonjunkturen og bolighuset, men har sikkert blitt forverret av de økonomiske travailene siden.

Nå som økonomien nærmer seg full sysselsetting og holder ut utsiktene til en oppgang i inntektene og bygging av nye leiligheter er nå nivåer ikke sett siden 1980, synes det å være noe håp om at omfanget av leiekostnadene vil begynne å avta. Men samtidig er det også demografiske krefter på jobben som sannsynligvis vil gjøre saken verre.

De to raskest voksende segmenter av befolkningen i de kommende årene vil være de over alderen 65 og Hispanics, som begge er mer sannsynlig å oppleve kostnadsbyrder.

I samarbeid med forskere på de rimelige boligprosjektene Enterprise Community Partners, har Joint Center for Housing Studies utarbeidet for å simulere fremtidige trender for kostnadsbelastede leietakere basert på våre husholdningsprognoser for det neste tiåret under ulike scenarier der leieene fortsetter å overskride inntekter, eller alternativt hvor vi ser en vending i dagens forhold og inntektene vokser raskere enn husleien.

Som vi dokumenterer i vår siste rapporterer, fant vi ut at demografiske krefter alene vil skyve opp antall leietakere med svære leiebelastninger av 11% til mer enn 13 millioner av 2025, med en stor andel av veksten blant eldre og latinos. Det antas at inntektene og husleien både vokser i tråd med den generelle inflasjonen.

Hvis vi får det så heldig at vi kan se resultatøkningene, øker leieprisene med 1% årlig i løpet av det neste tiåret, vi ser en beskjeden nedgang på noen 200,000-leietakere med alvorlige byrder. Det er litt forbedring, men ikke nær nok til å endre den nåværende utfordringen betydelig. Og denne beskjedne nettoforbedringen ville maskere en fortsatt betydelig vekst i leiebelastningen blant Hispanics of 12%.

Men hvis rentene fortsetter å vokse raskere enn inntektene i et tempo som ligner det vi ser i dag, kunne vi se at antall leietakere bruker mer enn halvparten av inntekten på boliger til å nå 14.8 millioner, en økning på 25% over dagens rekordnivå. Det ville bety at 31% av amerikanske leietakere - og mest sannsynlig minst noen av familie og venner - ville være desperat sliter med å komme forbi.

Hva kan vi gjøre med det?

Så hva må vi gjøre for å løse denne situasjonen?

Siden fallende inntekter er en viktig del av problemet, må innsatsen for å heve hjemmehjemmet være en del av løsningen. Økninger i minimumslønnene vil i noen grad bidra. Forbedringer i utdanning og yrkesopplæring som forbereder folk på anstendig lønnsomme jobber, er også nødvendig.

På boligfronten er det også et sterkt tilfelle for en utvidelse av bistanden til landets lavinntektsinnehaver. Om 28% av leietakere tjene mindre enn US $ 20,000 i året. Ved den inntekt må månedlige boligkostnader være $ 500 eller mindre for å være rimelig.

Det private markedet kan ganske enkelt ikke levere boliger til slike lave leieforhold. Offentlig hjelp er nødvendig for å lukke gapet. Men for tiden bare om en av fire husholdninger hvem som kvalifiserer for denne føderale boligstøtten basert på deres inntekt, er i stand til å sikre en av disse enhetene. I motsetning til andre programmer i det sosiale sikkerhetsnett er bolighjelp ikke en rettighet. Og vi kommer rett og slett ikke noe sted nær fullt finansiert bolighjelp for å hjelpe alle berettigede.

Langt de fleste som er utelatt, står overfor såkalte verste boligbehov, og betaler mer enn halvparten av sin inntekt for bolig eller bor i alvorlig utilstrekkelig bolig.

Løse boligproblemet

Det er to hovedveier der vi har utvidet bolighjelp de siste tiårene: 1) ved å tilby boligvalgskuponger som subsidierer månedlige kostnader for boliger leietaker finner i privatmarkedet eller 2) ved å subsidiere kostnaden for nye boliger eller rehabilitering av eksisterende boliger med støtte fra Lav inntekt boligskatt.

Begge programmene har sin plass. I markeder hvor beskjedent prissatte boliger i en rekke nabolag ikke er mangelvare, gir kuponger mening som et middel til å utnytte bolig som allerede eksisterer. Kuponger har også potensial for å gi større valg om hvor innbyggerne ønsker å bo i et t-baneområde.

Boligkredittprogrammet har også en viktig rolle i å bidra til å bevare eksisterende subsidierte boliger som trenger ny investering, for å bidra til å omdanne nabolag der nye boliger kan ha en positiv innvirkning og legge til rimelige boliger i nabolag hvor det ellers ikke ville bli gitt.

Likevel kan begge programmene ha nytte av reformer for å sikre at midlene brukes effektivt, og at boligmulighetene ikke er konsentrert i distressede nabolag.

For eksempel startet Institutt for bolig og byutvikling nylig et pilotprogram som påvirker variabiliteten av markedsleieprisene på tvers av nabolagene inn i den maksimale leiekupongen som dekkes av. Foreløpig er grensen den fastsatte, den samme for et helt storbyområde. Den nye tilnærmingen vil tillate at grensen varierer på tvers av nabolag, noe som gir begunstigede flere valgmuligheter i hvor de skal bo og også holde HUD fra overpaying i nødstilfeller.

Det er også forslag til å reformere boligskattekredittprogrammet slik at det kan tjene et bredere utvalg av inntektsnivåer og gjøre det enklere for folk å få hjelp i høykostemarkeder som New York, San Francisco og Boston, hvor leiebelastningene blir stadig mer et problem blant husholdninger med moderat inntekt og ikke bare de fattige.

Gressrøttene

Utover disse føderale innsatsene har statlige og lokale myndigheter også en viktig rolle å spille for å fremme et bedre tilbud på rimelige boliger.

I tillegg til å gi offentlige midler til dette formålet, fastsetter disse regjeringens nivåer regelverk og politikk som kan potensielt stimulere billig boligproduksjon. Men altfor ofte avskrekker de rimelig boligproduksjon gjennom komplekse og kostbare godkjenningsprosesser, samt begrensninger på boligtyper som kan bygges.

Med både demografiske og økonomiske trender som sannsynligvis vil holde antall kostnadsbebrevne leietakere på rekordnivå i årene som kommer, vil problemet ikke gå bort. Men vi mangler fortsatt det politiske haster for å ta de nødvendige skritt for å gjøre noe med problemet; Boligkompetanse har ikke engang kommet opp i noen av presidentens debatter.

Det kan være fordi det historisk har blitt båret av nasjonens dårligst stillede familier og enkeltpersoner. Men med antall kostnadsbelastede leietakere å nå høyder hvert år, utfordringen med å betale leien hver måned blir en betydelig bekymring for en bredere del av landet med hvert år som går.

Det er på tide at våre politiske ledere legger merke til og handler.

Om forfatterens

Chris Herbert, administrerende direktør i Joint Center for Housing Studies, Harvard University. Andrew Jakabovics, seniordirektør for policyutvikling og forskning på rimelige boliger, nonprofit Enterprise Community Partners, medforfatter denne artikkelen.

Denne artikkelen ble opprinnelig publisert på Den Conversation. Les opprinnelige artikkelen.

Relatert bok:

at

Takk for besøket InnerSelf.com, der det er 20,000 + livsendrende artikler som fremmer "Nye holdninger og nye muligheter." Alle artikler er oversatt til 30+ språk. Bli medlem! til InnerSelf Magazine, utgitt ukentlig, og Marie T Russells Daily Inspiration. InnerSelf Magazine har blitt utgitt siden 1985.