Eneboliger på tidligere jordbruksland vest for Des Moines, Iowa. Lynn Betts / USDA
I flere tiår har regulering av arealbruk over hele USA lagt vekt på eneboliger på store tomter. Denne tilnærmingen har priset mange mennesker ut av den overbevisende amerikanske drømmen: huseier. Det har også fremmet forstedsspredning - et mønster av lav tetthet, bilavhengig utvikling som har dominerte vekst på kantene til urbane områder siden slutten av andre verdenskrig.
Nå begynner imidlertid amerikanere å gjøre det spørsmål ønsket om et privat hus. Det siste året har bystyret i Minneapolis og staten Oregon stemt for å tillate duplekser og andre typer flerfunksjonshus i nabolag der det foreløpig bare er tillatt med eneboliger. Demokratiske lovgivere i Virginia, som nylig vant kontroll over statens lovgiver, er søker å vedta lignende lovgivning. Og flere demokratiske presidentkandidater har inkludert endringer i reguleringslover i deres boligpolitikk.
Boligkostnader og husleie går opp for flere og flere amerikanere mens inntektene stagnerer. Avslappende reguleringslover og NIMBYisme vil hjelpe på mange områder, og det ville også mikro-leiligheter og innovative tilnærminger til fellesboliger. https://t.co/Daz9BE7waI
- Andrew Yang ???? (@AndrewYang) August 11, 2019
Overskrifter har spådd a boligrevolusjon. Men basert på vår forskning, tror vi at selv om holdningene til forstadslivet kan utvikle seg, vil overgangen bort fra enfamilieplanlegging være treg og vanskelig.
Sprawls tunge kostnader
Valgte tjenestemenn vurderer regulering av enfamilie på nytt fordi noen av deres bestanddeler bekymrer seg for at enfamiliehus koster for mye, er sløsing og kan isolere mennesker fra lokalsamfunnene deres.
Mange forskere har vist at enfamilie sonering fremmer diskriminering og eksklusjon. Forskningen vår fokuserer på miljøpåvirkningen. Dusinvis av studier har vist at spredning er energikrevende, hovedsakelig for transport; forbruker for mye land; forringer luft- og vannkvaliteten; reduserer artsmangfoldet; og bidrar til klimaendringer.
Vi har undersøkt hvordan Oregon landspolitikk påvirker boligtetthet og Oregons boligkostnadskrise. Oregonians er kjent for å være progressive og miljøbevisste. De hater tetthet fordi de verdsetter privatliv og rom. Men de hater også spredning fordi det forbruker verdifull jordbruksland.
Kort sagt, Oregon ser ut til å være det ideelle utgangspunktet for politikk som begrenser regulering av eneboliger. Et av de 19 statlige målene for planlegging av arealbruk, som ble vedtatt på begynnelsen av 1970-tallet, adresserer bolig og krever at byene inkluderer mange boligtyper. Men eksklusive enfamilie-nabolag dominerer fremdeles Oregons landskap i dag.
Enfamilienasjon
På begynnelsen av 1970-tallet, i det som kom til å bli kalt "den stille revolusjonen innen kontroll av arealbruk, ”Begynte noen stater å ta tilbake autoriteten over sonering som de hadde gitt avsted til byer og tettsteder. I 1973 skapte Oregon "urbane vekstgrenser" - en grenselinje mellom urbane og landlige bruksområder - rundt hver av byene, sammen med andre tiltak for å inneholde vekst og forhindre spredning.
Forskningen vår viser at denne tilnærmingen har bidratt til å inneholde byvekst og fremme mer effektiv arealbruk. Enfamilitetetthet i urbane vekstgrenser, målt med enfamilieboliger per dekar, har gjennomgående økt siden sonene ble opprettet. Statlig, enfamilitetetthet økte 22% fra 1993 til 2012.
[Oregon Imagery Explorer] (http://imagery.oregonexplorer.info/)
Fortsatt sprikende finnes innenfor urbane vekstgrenser. Vi har funnet at land eksklusivt sonert for eneboliger bare kan inneholde åtte til ti enheter per dekar. Og ettersom etterspørselen etter hus overstiger tilbudet, blir familier med lavere inntekt presset til billigere områder langt fra arbeidet. Opp for vekst, en nasjonal koalisjon som tar til orde for tettere utvikling, anslår at det bare ble bygget 89 boenheter i Oregon for hver 100 husstand dannet fra 2000 til og med 2015.
Kort fortalt blir boliger dyrere. En Harvard-studie i 2019 konkluderte med at tilbudet av billige leienheter (under US $ 800 per måned) i Oregon redusert med 44% mellom 1990 og 2017. I dag 63% av Oregons bolig er frittstående hus eller eneboliger.
Boligkamp gjør mindre boliger mer ønskelige
Disse problemene er ikke begrenset til Oregon. I følge Harvard Joint Center for Housing betaler 47% av husholdningene som leier landsdekkende mer enn 30% av inntekten i boutgifter. Og nybygging er fortsatt under lavkonjunkturene før 2008-2009.
Mellom 2000 og 2015, USA underproduserte 7.3 millioner boliger, noe som betyr at familier over hele landet sliter med å finne boliger som er rimelige og tilgjengelige. Denne mangelen spredte seg over 22 stater og District of Columbia.
Offentlige tjenestemenn erkjenner at det kun tillater eneboliger skaper egenkapitalproblemer. Enfamilie-sonering segregerte nabolag etter andre verdenskrig ved å ekskludere afroamerikanske familier, som ikke hadde råd til å kjøpe eneboliger, fra hvite nabolag i middelklassen.
I dag øker etterspørselen etter mindre, tilkoblede hus - inkludert tosidig, triplex og quadplex - innen gangavstand fra tjenestene. Folk liker å leve på denne måten, men som arkitekt og urban designer Daniel Parolek har vist, hindrer regulatoriske barrierer byggherrer fra å produsere flere av disse boligtypene, som han kaller "mangler midten. ”Som Parolek påpeker, er mange av de forskjellige boligtyper som er vanlige i eldre nabolag, for eksempel tosidig og triplex. ulovlig under de fleste gjeldende reguleringskoder.
En beskjeden, men viktig start
Alle disse faktorene var med på å drive Minneapolis og Oregon å bevege seg bort fra enfamilie regulering og tillate flere boligtyper. Men for all oppmerksomheten som disse handlingene har fått, spår vi at de vil ha beskjeden innvirkning.
Boligmarkedene er sammensatte og påvirkes av mye mer enn regulering. Et sentralt spørsmål er om kostnadene vil avta hvis beslutningstakere oppfordrer til bygging av forskjellige ”manglende middel” -boliger.
Men dette betyr ikke at endring av reguleringspolitikk er feilaktig. Å fremme bygging av bredere boligområder skaper mer livlige nabolag, reduserer ombygging av gårds- og skogsmark for forstadsutvikling, reduserer infrastrukturkostnader og gir mer rettferdige boligmuligheter for alle.
Om forfatterne
Robert Parker, meddirektør, Institute for Policy Research and Engagement, University of Oregon og Rebecca Lewis, førsteamanuensis i planlegging, offentlig politikk og styring, University of Oregon
Denne artikkelen er publisert fra Den Conversation under en Creative Commons-lisens. Les opprinnelige artikkelen.
Bøker om miljøet fra Amazons bestselgerliste
"Stille vår"
av Rachel Carson
Denne klassiske boken er et landemerke i miljøvernets historie, og trekker oppmerksomheten til skadevirkningene av plantevernmidler og deres innvirkning på den naturlige verden. Carsons arbeid bidro til å inspirere den moderne miljøbevegelsen og er fortsatt relevant i dag, mens vi fortsetter å kjempe med utfordringene med miljøhelse.
Klikk for mer info eller for å bestille
"Den ubeboelige jorden: Livet etter oppvarming"
av David Wallace-Wells
I denne boken gir David Wallace-Wells en sterk advarsel om de ødeleggende effektene av klimaendringer og det presserende behovet for å håndtere denne globale krisen. Boken trekker på vitenskapelig forskning og eksempler fra den virkelige verden for å gi et nøkternt blikk på fremtiden vi står overfor hvis vi ikke tar grep.
Klikk for mer info eller for å bestille
"The Hidden Life of Trees: Hva de føler, hvordan de kommuniserer? Oppdagelser fra en hemmelig verden"
av Peter Wohlleben
I denne boken utforsker Peter Wohlleben trærnes fascinerende verden og deres rolle i økosystemet. Boken bygger på vitenskapelig forskning og Wohllebens egne erfaringer som skogbruker for å gi innsikt i de komplekse måtene trær samhandler med hverandre og naturen på.
Klikk for mer info eller for å bestille
"Huset vårt er i brann: Scener av en familie og en planet i krise"
av Greta Thunberg, Svante Thunberg og Malena Ernman
I denne boken gir klimaaktivisten Greta Thunberg og hennes familie en personlig beretning om deres reise for å øke bevisstheten om det presserende behovet for å ta tak i klimaendringer. Boken gir en kraftfull og rørende beretning om utfordringene vi står overfor og behovet for handling.
Klikk for mer info eller for å bestille
"Den sjette utryddelsen: en unaturlig historie"
av Elizabeth Kolbert
I denne boken utforsker Elizabeth Kolbert den pågående masseutryddelsen av arter forårsaket av menneskelig aktivitet, ved å trekke på vitenskapelig forskning og eksempler fra den virkelige verden for å gi et nøkternt blikk på virkningen av menneskelig aktivitet på den naturlige verden. Boken tilbyr en overbevisende oppfordring til handling for å beskytte mangfoldet av liv på jorden.