Florida er ikke den eneste staten som håndterer kystflom. Bedrifter i Annapolis, MD, møter stadig hyppigere høyvann og stormflom, det samme gjør huseiere i deler av Virginia, South Carolina og andre stater. Jim Watson / AFP via Getty Images
Apollo Beach, Florida, er en labyrint av kanaler omkranset av hundrevis av hus plassert rett i nærheten av vannkanten. Hele samfunnet, like sør for Tampa, er bare omtrent 3 fot over havet, noe som betyr at det er i fare for stormflo når havnivået stiger.
Boligkjøpere langs de amerikanske kysten kan sjekke hver eiendoms flomrisiko like enkelt som de sjekker størrelsen på soverommene – de fleste eiendomsoppføringer ved kysten nå inkludere fremtidige flomrisikodetaljer som tar hensyn til klimaendringer. I Apollo Beach, for eksempel, er mange av eiendommene minst 9 av 10 på flomrisikoskalaen.
Den kunnskapen stopper imidlertid ikke boligkjøpere.
Waterfront hjem er selges innen dager av å gå på markedet, og den samme historien spiller ut langs hele Sør-Florida-kysten på en tid da vitenskapelig rapporter advarer om den økende risikoen for kystflom ettersom planeten varmes opp.
Vi er professorer i bygeografi og Amerikansk politikk som følger eiendomsbransjen. For å forstå hvorfor folk ignorerer en risiko som kan føre til dyre skader og til slutt senke eiendomsverdien deres, snakket vi med hundrevis av eiendomsmeglere i Florida om kundenes motivasjoner og bekymringer.
Her er hva vi lærte.
Ingenting presser kjøpere til å vurdere langsiktig risiko
Vi undersøkte 680 lisensierte Florida eiendomsmeglere på slutten av 2020. Deres svar foreslår at potensielle boligkjøpere i det store og hele ikke tar høyde eller flomsårbarhet i betraktning når de leter etter nye boliger, og tilgjengeligheten av detaljerte flomrisikokart har hatt liten eller ingen innvirkning på dem.
Noe av problemet kan være at boliglångivere og takstmenn ikke tar hensyn til eiendommenes sårbarhet for havnivåstigning, slik at boligkjøpere ikke umiddelbart kjenner risikoen i lommeboken. Rikere kjøpere som ikke trenger boliglån er ikke påkrevd å kjøpe flomforsikring, og Kongressen har en historie med å rulle tilbake flomforsikringssatsen øker.
Kort sagt, ingenting tvinger kjøpere til å vurdere de langsiktige risikoene.
Mange boliger og lokalsamfunn ved stranden i Florida er utsatt for havnivåstigning og stormflo. Jeffrey Greenberg / Universal Images Group via Getty Images
Samtidig viser studier tydelig hvordan risiko slår ut i kostnader. En fersk artikkel fra forskere som lager flomrisikokart fant at Hillsborough County, Florida, hjemmet til Apollo Beach og Tampa, sannsynligvis vil se en 70% økning i årlige flomskader innen 2050 på grunn av klimaendringer. Det er mindre enn 30 års boliglån unna.
Hva eiendomsmeglere hører
Vi resonnerte når vi startet undersøkelsen i 2020 at hvis en del av befolkningen unngikk eiendom med risiko for flom, skulle etterspørselen synke og prisene falle. Vår forrige undersøkelse i 2018, som involverte huseiere ved kysten av Florida, hadde funnet ut at både republikanere og demokrater trodde at deres fremtidige boligverdier ikke ville bli påvirket av stigende hav.
For å teste teorien om at markedet i stor grad ignorerer flomrisiko, spurte vi eiendomsmeglere om hva de så: I hvilken grad hadde de observert boligprisene enten falle eller ikke øke like raskt for eiendommer med risiko for flom? Førtifem prosent rapporterte «ikke i det hele tatt». Bare 11 av de 680 agentene indikerte at boligprisene for eiendommer som står i fare for flom "veldig ofte" stagnerte eller falt.
Vi spurte også om de hadde sett boliglånsgivere avslå lånesøknader eller øke gebyrene for lån i flomutsatte områder, for eksempel i form av poeng eller boliglånsforsikring. Seksti prosent sa «ikke i det hele tatt», og bare 7 % sa «noe ofte», «veldig ofte» eller «hele tiden».
De aller fleste agenter, nesten 70 %, sa at de forventer liten innvirkning på eiendomsmarkedet de neste fem til ti årene.
Her er noe av det de sa.
"Folk er og vil fortsatt kjøpe i kystområdene i Florida, og hvis de kjøper, vil det ikke være noen verdifall. Den største mengden av kjøpere som driver markedet er pensjonerte eller snart pensjonerte mennesker, og de har troen på at de vil være borte for lengst før det er noen innvirkning fra klimaendringene. De kjøper hovedsakelig på følelser og tar ikke hensyn til de langsiktige eierkostnadene. De kjøper også med kontanter og uten boliglån.»
Selv långivere har for tiden ingen reelle insentiver til å avslå søknader om boliglån for eiendommer som er utsatt for fremtidig havnivåstigning. Føderale byråer som kjøper samsvarende boliglån ikke krever for øyeblikket innsamling av informasjon om flomrisiko eller sannsynlig havnivåstigning. Hvis disse kravene skulle endres, vil flomrisiko bli oversatt til utlånsbeslutning.
«Kjøpere av kystnære eiendommer er økonomisk i stand til å være mer risikouvitende og har råd til den høyere prisen for forsikring eller være selvforsikret. Havnivåstigning er for øyeblikket ikke det viktigste i vårt lokale marked.»
Federal flomforsikring har vært sterkt subsidiert av amerikanske skattekroner i årevis. Faktisk skylder National Flood Insurance Program det amerikanske statskassen omtrent $ 20 milliarder for utgifter som overstiger premiene boligeiere betaler. Fra 1. april 2022, alle sine nye og fornyede flomforsikringer vil være underlagt en nytt prissystem kalt Risk Rating 2.0 utformet for å ta hensyn til risiko.
Men programmet møter politisk press fra medlemmer av kongressen for å sikre at rentene ikke stiger for raskt eller blir for høye. Videre er kjøpere som kjøper hus for kontanter, en relativt stor del av markedet i Sør-Florida, ikke underlagt krav til flomforsikring.
"Rike mennesker vil fortsatt være begeistret for ideen om å bo foran havet, men de vil sannsynligvis bruke mye penger på å gjøre eiendommen mer motstandsdyktig mot effekten av havnivåstigning. Dette betyr at etterspørselen etter avanserte eiendommer kanskje ikke vil svekkes så mye.»
Noen få agenter antydet at velstående huseiere tar risikoen på alvor og planlegger å investere i strukturelle endringer som å heve boliger som kan gjøre eiendommene deres tryggere mot havnivåstigning og stormflo.
Markedet integrerer ikke langsiktige risikoer
På grunn av stigende havnivå og stormrisiko som et resultat av klimaendringer, konkluderer vi med at mange av husene som for tiden selges i Sør-Florida ikke vil vare ut sine 30-årige boliglån uten skader eller dyre tilpasninger, og at videresalg av hus som er sårbare for havnivåstigning er svært sannsynlig å bli stadig vanskeligere.
Politikere i Florida til dags dato har enten ignorert risikoen eller bare tatt begrensede tiltak for å rette opp svakheter, noen ganger økt risikoen andre steder. For eksempel når sjøvegger er reist, kan de endre hvordan sand skyller inn, noe som øker erosjonen i nærliggende områder.
Mange tror "markedet" vil ta seg av dette problemet: at boligkjøpere, som erkjenner den truende risikoen, vil rabattere prisene på sårbare eiendommer, og til slutt redusere deres attraktivitet og verdi. Men det vi hørte fra eiendomsmeglere i Florida sår tvil om antagelsen om at markedet ennå har integrert denne risikoen.
Om forfatterne
Risa Palm, professor i bystudier og folkehelse, Georgia State University og Toby W. Bolsen, førsteamanuensis i statsvitenskap, Georgia State University
Denne artikkelen er publisert fra Den Conversation under en Creative Commons-lisens. Les opprinnelige artikkelen.
Relaterte bøker:
Fremtiden vi velger: Overleve klimakrisen
av Christiana Figueres og Tom Rivett-Carnac
Forfatterne, som spilte nøkkelroller i Parisavtalen om klimaendringer, tilbyr innsikt og strategier for å håndtere klimakrisen, inkludert individuell og kollektiv handling.
Klikk for mer info eller for å bestille
Den ubeboelige jorden: Livet etter oppvarmingen
av David Wallace-Wells
Denne boken utforsker de potensielle konsekvensene av ukontrollerte klimaendringer, inkludert masseutryddelse, mat- og vannmangel og politisk ustabilitet.
Klikk for mer info eller for å bestille
Fremtidsdepartementet: En roman
av Kim Stanley Robinson
Denne romanen forestiller en nær fremtidig verden som kjemper med virkningene av klimaendringer og tilbyr en visjon for hvordan samfunnet kan endre seg for å møte krisen.
Klikk for mer info eller for å bestille
Under a White Sky: The Nature of the Future
av Elizabeth Kolbert
Forfatteren utforsker menneskets påvirkning på naturen, inkludert klimaendringer, og potensialet for teknologiske løsninger for å møte miljøutfordringer.
Klikk for mer info eller for å bestille
Drawdown: Den mest omfattende planen som noen gang har foreslått å reversere global oppvarming
redigert av Paul Hawken
Denne boken presenterer en omfattende plan for å håndtere klimaendringer, inkludert løsninger fra en rekke sektorer som energi, landbruk og transport.
