Kysthuskjøpere ignorerer økende flomrisiko og stigende forsikringspremier

havnivå øke 3 27
Florida er ikke den eneste staten som håndterer kystflom. Bedrifter i Annapolis, MD, møter stadig hyppigere høyvann og stormflom, det samme gjør huseiere i deler av Virginia, South Carolina og andre stater. Jim Watson / AFP via Getty Images

Apollo Beach, Florida, er en labyrint av kanaler omkranset av hundrevis av hus plassert rett i nærheten av vannkanten. Hele samfunnet, like sør for Tampa, er bare omtrent 3 fot over havet, noe som betyr at det er i fare for stormflo når havnivået stiger.

Boligkjøpere langs de amerikanske kysten kan sjekke hver eiendoms flomrisiko like enkelt som de sjekker størrelsen på soverommene – de fleste eiendomsoppføringer ved kysten nå inkludere fremtidige flomrisikodetaljer som tar hensyn til klimaendringer. I Apollo Beach, for eksempel, er mange av eiendommene minst 9 av 10 på flomrisikoskalaen.

Den kunnskapen stopper imidlertid ikke boligkjøpere.

Waterfront hjem er selges innen dager av å gå på markedet, og den samme historien spiller ut langs hele Sør-Florida-kysten på en tid da vitenskapelig rapporter advarer om den økende risikoen for kystflom ettersom planeten varmes opp.

Vi er professorer i bygeografi og Amerikansk politikk som følger eiendomsbransjen. For å forstå hvorfor folk ignorerer en risiko som kan føre til dyre skader og til slutt senke eiendomsverdien deres, snakket vi med hundrevis av eiendomsmeglere i Florida om kundenes motivasjoner og bekymringer.

Her er hva vi lærte.

Ingenting presser kjøpere til å vurdere langsiktig risiko

Vi undersøkte 680 lisensierte Florida eiendomsmeglere på slutten av 2020. Deres svar foreslår at potensielle boligkjøpere i det store og hele ikke tar høyde eller flomsårbarhet i betraktning når de leter etter nye boliger, og tilgjengeligheten av detaljerte flomrisikokart har hatt liten eller ingen innvirkning på dem.

Noe av problemet kan være at boliglångivere og takstmenn ikke tar hensyn til eiendommenes sårbarhet for havnivåstigning, slik at boligkjøpere ikke umiddelbart kjenner risikoen i lommeboken. Rikere kjøpere som ikke trenger boliglån er ikke påkrevd å kjøpe flomforsikring, og Kongressen har en historie med å rulle tilbake flomforsikringssatsen øker.

Kort sagt, ingenting tvinger kjøpere til å vurdere de langsiktige risikoene.

havnivåstigning2 3 27
Mange boliger og lokalsamfunn ved stranden i Florida er utsatt for havnivåstigning og stormflo. Jeffrey Greenberg / Universal Images Group via Getty Images

Samtidig viser studier tydelig hvordan risiko slår ut i kostnader. En fersk artikkel fra forskere som lager flomrisikokart fant at Hillsborough County, Florida, hjemmet til Apollo Beach og Tampa, sannsynligvis vil se en 70% økning i årlige flomskader innen 2050 på grunn av klimaendringer. Det er mindre enn 30 års boliglån unna.


 Få den siste via e-post

Ukentlig magasin Daglig Inspirasjon

Hva eiendomsmeglere hører

Vi resonnerte når vi startet undersøkelsen i 2020 at hvis en del av befolkningen unngikk eiendom med risiko for flom, skulle etterspørselen synke og prisene falle. Vår forrige undersøkelse i 2018, som involverte huseiere ved kysten av Florida, hadde funnet ut at både republikanere og demokrater trodde at deres fremtidige boligverdier ikke ville bli påvirket av stigende hav.

For å teste teorien om at markedet i stor grad ignorerer flomrisiko, spurte vi eiendomsmeglere om hva de så: I hvilken grad hadde de observert boligprisene enten falle eller ikke øke like raskt for eiendommer med risiko for flom? Førtifem prosent rapporterte «ikke i det hele tatt». Bare 11 av de 680 agentene indikerte at boligprisene for eiendommer som står i fare for flom "veldig ofte" stagnerte eller falt.

Vi spurte også om de hadde sett boliglånsgivere avslå lånesøknader eller øke gebyrene for lån i flomutsatte områder, for eksempel i form av poeng eller boliglånsforsikring. Seksti prosent sa «ikke i det hele tatt», og bare 7 % sa «noe ofte», «veldig ofte» eller «hele tiden».

De aller fleste agenter, nesten 70 %, sa at de forventer liten innvirkning på eiendomsmarkedet de neste fem til ti årene.

Her er noe av det de sa.

"Folk er og vil fortsatt kjøpe i kystområdene i Florida, og hvis de kjøper, vil det ikke være noen verdifall. Den største mengden av kjøpere som driver markedet er pensjonerte eller snart pensjonerte mennesker, og de har troen på at de vil være borte for lengst før det er noen innvirkning fra klimaendringene. De kjøper hovedsakelig på følelser og tar ikke hensyn til de langsiktige eierkostnadene. De kjøper også med kontanter og uten boliglån.»

Selv långivere har for tiden ingen reelle insentiver til å avslå søknader om boliglån for eiendommer som er utsatt for fremtidig havnivåstigning. Føderale byråer som kjøper samsvarende boliglån ikke krever for øyeblikket innsamling av informasjon om flomrisiko eller sannsynlig havnivåstigning. Hvis disse kravene skulle endres, vil flomrisiko bli oversatt til utlånsbeslutning.

«Kjøpere av kystnære eiendommer er økonomisk i stand til å være mer risikouvitende og har råd til den høyere prisen for forsikring eller være selvforsikret. Havnivåstigning er for øyeblikket ikke det viktigste i vårt lokale marked.»

Federal flomforsikring har vært sterkt subsidiert av amerikanske skattekroner i årevis. Faktisk skylder National Flood Insurance Program det amerikanske statskassen omtrent $ 20 milliarder for utgifter som overstiger premiene boligeiere betaler. Fra 1. april 2022, alle sine nye og fornyede flomforsikringer vil være underlagt en nytt prissystem kalt Risk Rating 2.0 utformet for å ta hensyn til risiko.

Men programmet møter politisk press fra medlemmer av kongressen for å sikre at rentene ikke stiger for raskt eller blir for høye. Videre er kjøpere som kjøper hus for kontanter, en relativt stor del av markedet i Sør-Florida, ikke underlagt krav til flomforsikring.

"Rike mennesker vil fortsatt være begeistret for ideen om å bo foran havet, men de vil sannsynligvis bruke mye penger på å gjøre eiendommen mer motstandsdyktig mot effekten av havnivåstigning. Dette betyr at etterspørselen etter avanserte eiendommer kanskje ikke vil svekkes så mye.»

Noen få agenter antydet at velstående huseiere tar risikoen på alvor og planlegger å investere i strukturelle endringer som å heve boliger som kan gjøre eiendommene deres tryggere mot havnivåstigning og stormflo.

Markedet integrerer ikke langsiktige risikoer

På grunn av stigende havnivå og stormrisiko som et resultat av klimaendringer, konkluderer vi med at mange av husene som for tiden selges i Sør-Florida ikke vil vare ut sine 30-årige boliglån uten skader eller dyre tilpasninger, og at videresalg av hus som er sårbare for havnivåstigning er svært sannsynlig å bli stadig vanskeligere.

Politikere i Florida til dags dato har enten ignorert risikoen eller bare tatt begrensede tiltak for å rette opp svakheter, noen ganger økt risikoen andre steder. For eksempel når sjøvegger er reist, kan de endre hvordan sand skyller inn, noe som øker erosjonen i nærliggende områder.

Mange tror "markedet" vil ta seg av dette problemet: at boligkjøpere, som erkjenner den truende risikoen, vil rabattere prisene på sårbare eiendommer, og til slutt redusere deres attraktivitet og verdi. Men det vi hørte fra eiendomsmeglere i Florida sår tvil om antagelsen om at markedet ennå har integrert denne risikoen.

Om forfatterne

Risa Palm, professor i bystudier og folkehelse, Georgia State University og Toby W. Bolsen, førsteamanuensis i statsvitenskap, Georgia State University

Denne artikkelen er publisert fra Den Conversation under en Creative Commons-lisens. Les opprinnelige artikkelen.


Anbefalte bøker:

Yellowstone's Wildlife in Transition

Yellowstone's Wildlife in TransitionOver tretti eksperter oppdager bekymrende tegn på et system under belastning. De identifiserer tre overordnede stressorer: invasive arter, privatutvikling av ubeskyttede land og et oppvarmende klima. Deres avsluttende anbefalinger vil forme diskusjonen om det tjueførste århundre om hvordan man skal møte disse utfordringene, ikke bare i amerikanske parker, men for bevaringsområder over hele verden. Sterkt lesbar og fullt illustrert.

For mer info eller å bestille "Yellowstone's Wildlife in Transition" på Amazon.

The Energy Glut: Klimaendring og Fatness Politikk

The Energy Glut: Klimaendring og Fatness Politikkav Ian Roberts. Ekspert forteller historien om energi i samfunnet, og plasserer «fatness» ved siden av klimaendringer som manifestasjoner av den samme grunnleggende planetariske ulempen. Denne spennende boken hevder at puls av fossilt brenselergi ikke bare startet katastrofale klimaendringer, men drev også den gjennomsnittlige menneskelige vektfordelingen oppover. Det tilbyr og vurderer for leseren et sett med personlige og politiske de-karboniserende strategier.

For mer info eller å bestille "The Energy Glut" på Amazon.

Siste stand: Ted Turner's Quest for å redde en urolig planet

Siste stand: Ted Turner's Quest for å redde en urolig planetav Todd Wilkinson og Ted Turner. Entreprenør og media mogul Ted Turner kaller global oppvarming den mest alvorlige trusselen mot menneskeheten, og sier at fremtidens tycoons vil bli myntet i utviklingen av grønn, alternativ fornybar energi. Gjennom Ted Turners øyne ser vi på en annen måte å tenke på miljøet, våre forpliktelser til å hjelpe andre i nød, og de store utfordringene som truer sivilisasjonens overlevelse.

For mer info eller å bestille "Last Stand: Ted Turner's Quest ..." på Amazon.


Kan hende du også liker

følg InnerSelf på

facebook icontwitter ikonetyoutube-ikonetinstagram ikonpintrest-ikonetrss ikon

 Få den siste via e-post

Ukentlig magasin Daglig Inspirasjon

TILGJENGELIGE SPRÅK

enafarzh-CNzh-TWdanltlfifrdeeliwhihuiditjakomsnofaplptroruesswsvthtrukurvi

MEST LES

baseballspiller med hvitt hår
Kan vi bli for gamle?
by Barry Vissell
Vi kjenner alle uttrykket «Du er så gammel som du tror eller føler deg». Altfor mange gir opp...
klimaendringer og flom 7 30
Hvorfor klimaendringer gjør flom verre
by Frances Davenport
Selv om flom er en naturlig forekomst, fører menneskeskapte klimaendringer til alvorlige flom...
laget for å bære en maske 7 31
Vil vi bare handle på folkehelseråd hvis noen gjør oss?
by Holly Seale, UNSW Sydney
Tilbake i midten av 2020 ble det foreslått at maskebruken var lik bilbeltebruk i biler. Ikke alle…
er det covid eller høyavføring 8 7
Slik finner du ut om det er covid eller høysnue
by Samuel J. White og Philippe B. Wilson
Med varmt vær på den nordlige halvkule vil mange mennesker lide av pollenallergi...
kaffe god eller dårlig 7 31
Blandede meldinger: Er kaffe bra eller dårlig for oss?
by Thomas Merritt
Kaffe er godt for deg. Eller det er det ikke. Kanskje det er det, så er det ikke, så er det igjen. Hvis du drikker...
inflasjon rundt om i verden 8 1
Inflasjonen øker over hele verden
by Christopher Decker
Økningen på 9.1 % i amerikanske konsumpriser i løpet av de 12 månedene som endte i juni 2022, den høyeste på fire...
salvieflekker, fjær og en drømmefanger
Rensing, jording og beskyttelse: To grunnleggende praksiser
by MaryAnn DiMarco
Mange kulturer har en ritualistisk rensepraksis, ofte utført med røyk eller vann, for å hjelpe til med å fjerne...
beskytte kjæledyret ditt i hetebølge 7 30
Slik holder du kjæledyret ditt trygt i en hetebølge
by Anne Carter, Nottingham Trent University et
Ettersom temperaturen når ubehagelig høye nivåer, vil kjæledyr sannsynligvis slite med varmen. Her er...

Nye holdninger - Nye muligheter

InnerSelf.comClimateImpactNews.com | InnerPower.net
MightyNatural.com | WholisticPolitics.com | InnerSelf Market
Copyright © 1985 - 2021 InnerSelf Publikasjoner. Alle rettigheter reservert.