Jozef Sowa / Shutterstock

Huspriser i London falt med 0.6% i juni, ifølge Storbritannias offisielle statistikkorgan, ONS. Det høres kanskje ikke ut som mye, men følger år der prisene økte med et årlig gjennomsnittlig 7.5% mellom slutten av 2009 og slutten av 2017.

Prisene har vært stort sett uendret siden slutten av 2017, de følgende årene hvor London har vært hovedrollen i Storbritannias boligmarked. Det har vært mye spekulasjoner over effekten av Brexit på eiendomsmarkedet i London, men det er fortsatt lite data for å sikkerhetskopiere dette. Det har vært en rekke faktorer på jobb som vi kan se, noe som har ført til prisnedgangen, men noen av disse er nasjonalt karakter - spesielt lav reell inntjeningsvekst - og noe mer lokalt, inkludert ekstra intern migrasjon strømmer bort fra London.

I tillegg, siden London-prisene har økt i forhold til resten av sørøst, kan vi ha forventet at Londons markedet har lettet noe tidligere. I så fall kan de siste endringene ganske enkelt være en avvikling av overvalueringen de siste årene. Det er viktig å huske at London-prisene forblir svært høye med en gjennomsnittlig pris på £ 475,000.

Nedenfor er fem diagrammer som forklarer hva som skjer.

1. Rippel-effekten

Over suksessive sykluser siden de tidlige 1970-ene, har Storbritannia sett et fenomen kjent som rippel-effekten. I økonomiske boomer har boligprisene tendens til å stige først i London og sørøst og deretter gradvis, over tid har de andre regionene tatt opp. London har alltid vært ute foran, men prosentforskjellen er vanligvis ikke blitt større.

Som grafen over viser, har prisene i London i gjennomsnitt vært omtrent det dobbelte i nord (representert her av Yorkshire og Humberside, som brukes som en sammenligning fordi de regionale grensene ikke har endret seg over tid). Unntaket til de relative endringene er perioden siden midten av 1990, hvor historiske posisjoner ennå ikke er gjenopprettet.

2. Inntektsvekst

Endringer i regionale priser påvirkes sterkt av nasjonale faktorer, blant annet lavt rentenivå og vekst i realinntektene. Vi vet at reelle inntekter har en sterk effekt på boligprisene. Som en tommelfingerregel gir en 1% økning i reelle inntekter en økning i realprisen på 2%, fordi husholdninger har råd til å betale mer. Og så, typisk over syklusen, viser boligprisene mer volatilitet enn inntekter.

Det er spesielt bemerkelsesverdig at Byrået for Budsjettansvar (OBR), Storbritannias uavhengige finanspolitiske vaktmester, har nedskåret sine nasjonale husprisprognoser, og innser at svakere produktivitet fører til lavere realinntektsvekst. For eksempel, i mars 2016, ventet OBR at nominelle boligpriser økte med 4.7% i 2019; innen mars 2018, dette hadde blitt revidert nedover til 2.7%.

3. Forsyning, etterspørsel og regionale mønstre

Dårlig inntektsvekst forklarer hvorfor London opererer i et svakere nasjonalt boligmiljø, men det forklarer ikke det regionale prismønsteret. Høyere etterspørsel i London, mangel på forsyninger og interne migrasjonsmønstre spiller også en rolle.

For dette bidrar det til å se nærmere på sør-øst - så indre London i forhold til det ytre London og i forhold til sørøst som helhet. Nøkkelfunksjonen er at vi nå ser på områder som ikke er fysisk svært fjernt fra hverandre, og vi vet at de fleste trekkene foregår over svært korte avstander - i henhold til 2014-15 engelsk boligundersøkelse, 74% av movers, hvor husstandshodet var under 55, flyttet under under ti kilometer og 24% flyttet under en kilometer.

London har lenge hatt flere personer som forlater byen enn å skrive inn den. Mens det tiltrekker de unge, mister London de litt eldre aldersgruppene. Dette tapet falt kraftig til 2009, men deretter akselerert igjen, spesielt i 2016 og 2017 for å overstige 100,000-personer.

Dette mønsteret er stort sett i samsvar med den observerte banen til boligpriser. Siden en stor andel mennesker som forlater London, går andre steder i sørøst, forventer vi å se et fall i boligprisforholdet i London i forhold til sørøst i de siste to årene, og dette synes å ha vært tilfelle.

4. Eiendomstyper konsistente

De relative prisene på ulike typer eiendom (frittliggende boliger, semis, rekkehus og leiligheter) har gått opp og ned på samme måte, selv om det selvsagt er absolutt forskjeller i prisene. Akkurat som husholdninger kan flytte mellom steder, kan de erstatte mellom eiendomstyper som fører til tilsvarende prisbevegelser.

Derfor fokuserer neste diagram på forskjellene mellom prisene på terrasserte eiendommer i indre og ytre London. De indikerer at det har vært siste relative prisfall i indre London, som igjen er i samsvar med husholdninger som flytter ut fra de dyrere indre områdene.

5. Investeringseiendommer

Likevel er migrasjonsflyt ikke hele historien. Det er heller ikke sannsynlig at de relative prisene vil bli forklart når det gjelder mangel på forsyning. Sørøst har også mangel på mangel. Men en ytterligere forklaring ligger i det monetære miljøet og særlig lavt rentenivå.

Boliger i London er sterkt påvirket av sin rolle som en investering så mye som et forbruksvennlig. Investeringsmotivene for kjøp av boliger er også viktige på andre områder, men kanskje London har spesielle egenskaper, og prisene i London er mer lydhør overfor endringer i renten enn andre steder. Muligheten er derfor at når rentene gradvis øker i økonomien, vil London bli sterkere påvirket enn andre regioner, og begynner å gjenopprette noen av de historiske mønstrene som ses i den første grafen.

Likevel, for all snakk om fallende boligpriser, bør vi huske på at gjennomsnittsprisen på selv en leilighet i London er fortsatt godt over £ 400,000. Til sammenligning er gjennomsnittsprisen på en leilighet i sør øst nærmere £ 200,000 - og selv dette er utenfor ressursene til de fleste potensielle første gangs kjøpere uten betydelig ekstra støtte. Så prisen faller vi ser er usannsynlig å ha noen betydelige fordeler for første gang kjøpere. I det minste på skalaen som har skjedd hittil, innebærer høsten bare beskjedne kapitaltap for eksisterende eiere.

Om forfatteren

Geoff Meen, professor i anvendt økonomi, University of Reading

Denne artikkelen er publisert fra Den Conversation under en Creative Commons-lisens. Les opprinnelige artikkelen.

Relaterte bøker

at InnerSelf Market og Amazon