Rask oppgang av australske boligpriser har skapt uenighet mellom økonomer om det eksisterer en boligboble i dag. Brian Birdwell / flickr, CC BY-NC-ND

B-ordet gjør rundene, knapt tiår etter at USAs husprisboble brast spektakulært, og satte i gang en global finanskrise. Som australske eiendomspriser fortsetter å bryte poster, mange lurer på om dette er bærekraftig.

Økonomer er uenige om hvordan man definerer en boble, eller om bobler eksisterer. Intuitivt, en boble (og dette gjelder for alle eiendeler, ikke bare fast eiendom) eksisterer når prisen på en eiendel er overoppblåst i forhold til enkelte referanser. Og her er gnisten: ingen kan være enige om hva det referansen skal være.

Referanseporteføljen kan være et estimat av aktivets verdi basert på en samling av variabler som antagelig påvirker tilbud, etterspørsel og pris, såkalte grunnleggende. For husene omfatter disse grunnleggende befolkningsvekst, skattepolitikk, husstandsstørrelse, husstandsinntekt og mange andre.

Men økonomer kan ikke være enige om hvilke grunnleggende som bestemmer en aktivpris, eller hvor viktig hver fundamental er. I tillegg kan verdien av disse grunnleggende kun estimeres, ikke observeres. Det er subjektive til det punktet at noen alltid vil være i stand til å samle en historie basert på grunnleggende for å rasjonalisere hvorfor boligprisene er på nivået de er.

Noen økonomer foreslår alternative benchmarks for å måle en boble, for eksempel historiske langsiktige gjennomsnitt eller et estimat av den underliggende verdien av en trend. Hvis eiendomsprisene er større enn disse gjennomsnittene eller trenden, så har vi en boble. Imidlertid er denne definisjonen for forenklet fordi økonomien er dynamisk, evolusjonerende, og begge langsiktige gjennomsnitt, samt trender, endrer seg.

Prisstigninger og bobler

Det er først når eiendomsprisene når opprørende høyder at et flertall av mennesker, økonomer inkludert, er enige om at det er overpriset og på grunn av en stor korreksjon (en boblepause). Selv da vil noen økonomer nekte eksistensen av en boble.

Et av de tidligste eksemplene på en eiendomsprisboble var vanvidd i markedet for nederlandske tulipløver i det syttende århundre - den såkalte "Tulipmania". Selv om dataene er usammenhengende og mange historikere ikke har hatt stor forsiktighet ved å fortælle historien, er det lite annet å forklare hvordan prisene på Witte Croonen-pærer steg 26-fold i januar 1637 og falt til en tolv av toppverdien i den første uken i februar.

Ennå, velrenommerte lærde Peter Garber hevdet det:

De fantastiske historiene fra tulipmanien er katnip uimotståelige for de som har en smak for å gråte boble, selv når historiene er så åpenbart usanne. Så perfekt er de for didaktisk bruk at økonomiske moraliserende vil alltid finne et klart marked for dem i en verden fylt av investorer som aldri er redd for økonomisk Armageddon.

Soldater ødelegger tulipaner for å redusere tilbudet og stabilisere prisene etter det plutselige fallet av tuliprisene i syttende århundre Holland. The Tulip Folly (1882) av Jean-Léon Gérôme. Jean-Léon Gérôme / Wikimedia Commons, CC BY-SA

Forutsatt at bobler er et betydelig gap mellom den observerte eiendomsprisen og en viss hensiktsmessig referanseverdi, er bare eksistensen av dette gapet spørsmålet om hvordan det oppsto. Svarene stammer hovedsakelig fra psykologi, og det er derfor mange økonomer (som ser etter å representere verden i en matematisk modell) sliter med konseptet.

Boble vanvidd

Bobler er i siste instans et tillitsspill, hvor selgeren selger eiendelen til en kjøper til fortjeneste, med sistnevnte håper å gjøre det samme i fremtiden. Dette spillet er avhengig av en kraftig fortelling som fanger folks fantasi og overtaler dem deres tur vil være annerledes.

Som George Soros, den berømte amerikanske-ungarske multi milliardæren Hedgefondssjef en gang bemerket:

[...] Bobler vokser ikke ut av tynn luft. De har et solid grunnlag i virkeligheten, men virkelighet som forvrengt av en misforståelse.

Denne misforståelsen er konsekvensen av menneskelig atferd og egenskaper som går fra det helt rasjonelle paradigmet, så ofte antatt i formell økonomi. I stedet, som atferdsøkonomer hevder, viser folk en rekke forspenninger.

Disse inkluderer for eksempel ønsket om å finne informasjon som stemmer overens med deres eksisterende tro (kalles bekreftelsesforstyrrelser) eller tendensen til å danne avgjørelser basert på den lettest tilgjengelige informasjonen (kalt tilgjengelighet bias). Folk opplever og forsøker å løse deres ubehag når de har to eller flere motstridende tro, ideer eller verdier, og de benytter også enkle abstraksjoner i å tenke på komplekse problemer og hendelser (innramming).

Folk er dårlige intuitive statistikere og bryr seg mer om å unngå tap enn om å oppleve gevinster (kalt tap aversjon). Listen over feil i menneskelig oppførsel fortsetter. Videre, mennesker, sosiale dyr som vi er, konkurrerer med og etterligner våre jevnaldrende, besetning som sauer og handler om rykter.

Noen ganger styrker alle disse egenskapene og forstyrringene hverandre og sender prisene på hus, eller deler eller hva som helst, inn i stratosfæren.

Hvem er redd for en boble?

Selve boblen er sjelden en stor grunn til bekymring, selv om unge australske husholdninger som ønsker å kjøpe sitt første hjem, er uenige. Problemet er selvsagt at hver boble til slutt kommer og denne korreksjonen er vanligvis voldelig og smertefull av to grunner.

For det første faller eiendomsprisene ofte raskere enn de stiger, så den nedadgående korreksjonen kan ødelegge verdien på svært kort tid. Og for det andre blir de fleste bobler drivstilt av gjeld, fordi den eneste måten en boble kan utvide i senere stadier, er hvis etterspørselen etter aktivet styrkes av gjeld.

Denne kombinasjonen - høy gjeld og fallende eiendomspriser - genererer en ond syklus hvor nødsituerte skyldnere scramble for å reparere sine balanser og selge eiendelen. Dette på sin side skyver prisen på det aktiva enda lavere, noe som medfører ytterligere nød for liknende eiere av eiendelen, og så videre.

Smerten assosiert med en bursting boble varierer betydelig. Noen ganger sparer økonomiene seg ganske fort fra en brastboble, som det var tilfelle etter at pusten tok ned dotcom boble.

Boligbobler er imidlertid i en egen liga. Historisk har de førte alltid til alvorlige tilbakeslag, og det er ingen grunn til å tro at dette skulle forandre seg. Neste gang er ikke annerledes.

Svarene på hvordan å håndtere et bobleområde fra "ingenting" til "hva som helst". Problemet er at ingen (beslutningstakere inkludert) kan pålidelig identifisere en boble.

Hvis det er en ting som en boble, vet vi bare når boblen allerede popper. Å arbeide tidlig for å hindre en boble å ekspandere videre er risikabelt og upopulært. Det er en modig sentralbankør som øker renten i påvente av en økning i eiendomsprisene når resten av økonomien sverger sammen ganske bra, eller til og med viser tegn på svakhet.

Så er Australia midt i en boligboble? Jeg vil gå ut på en lem og svare jevnlig. Det er mange argumenter for hvorfor nåværende boligpriser er akkurat der de burde være, basert på grunnleggende.

Men etter min mening passerer disse forklaringene ikke luktprøven: tosifrede økninger i boligprisene, kombinert med enestående høy husholdningsgjeld (mer enn 120% av BNP, den tredje høyeste i verden) og husholdningenes gjeldsbetjeningsforhold (også tredje høyeste i verden), gjør for en usikker situasjon. Alt som trengs, er en beskjeden endring i investorens følelser, noen rentestigning, eller en merkbar økning i arbeidsledigheten, og hele ordningen unravels. Jeg håper jeg tar feil, men historien er på min side.

Om forfatteren

Timo Henckel, forskningsassistent, senter for anvendt makroøkonomisk analyse, Australian National University

Denne artikkelen ble opprinnelig publisert på Den Conversation. Les opprinnelige artikkelen.

Relaterte bøker

at InnerSelf Market og Amazon